L’investissement dans l’immobilier est une option que préfèrent la plupart des investisseurs qui souhaitent se créer un patrimoine immobilier. Pour mieux profiter de leur bien, ces derniers optent pour la création d’une société civile immobilière (SCI). Cette forme juridique présente des avantages, mais aussi des spécificités qui doivent être examinées. Découvrez ici comment créer une SCI en France.
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?
Une société civile immobilière est une structure juridique permettant à plusieurs personnes, physiques ou morales, de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est régie par les articles 1845 à 1870-1 du Code civil français. Cette dernière est encadrée par les statuts constitutifs signés par l’ensemble des associés. Les statuts définissent les règles de fonctionnement de la société et les droits et obligations de chaque associé.
Les associés de la SCI détiennent, chacun, des parts sociales proportionnelles à leurs apports lors de la création de la société. En dehors des parts sociales, l’investissement dans une société civile immobilière vous donne plusieurs droits. Il s’agit du pouvoir de participer aux décisions et aux votes, mais aussi du droit à toutes les informations concernant la société.
Si vous envisagez de participer à la constitution du capital social d’une SCI, cherchez à en savoir davantage sur vos droits, pour les faire valoir. La SCI est soumise au régime fiscal des sociétés de personnes. Cela signifie que les bénéfices sont imposés au niveau des associés selon leur quote-part au barème de l’IR.
Pour quelles raisons crée-t-on une SCI ?
La création d’une SCI peut être motivée par diverses raisons. Il peut s’agir dans un premier temps de la recherche de la flexibilité dans l’acquisition des biens immobiliers. Elle permet en effet de réunir plusieurs personnes autour d’un projet commun.
Cela peut être pour l’acquisition d’une résidence familiale, la détention d’un patrimoine immobilier ou l’investissement locatif. Les participants ne ressentent plus le poids de cet investissement sur leurs finances. Elle offre également une plus grande souplesse dans la gestion des biens. Les associés peuvent ainsi décider librement des modalités d’exploitation, de location ou de vente.
Une autre raison d’investir dans une SCI est la facilité qu’elle offre pour la transmission et la gestion du patrimoine. En réalité, les parts sociales de la société peuvent être transmises par donation ou succession, empêchant ainsi le morcellement du bien immobilier. Cette forme juridique vous met donc à l’abri des inconvénients du régime de l’indivision. Elle permet aussi de bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de droits de succession.
Contrairement à certains types de sociétés en France, aucun montant minimum n’est imposé pour la constitution du capital social d’une SCI. Cela constitue un avantage de taille pour les personnes qui souhaitent profiter des bénéfices d’une telle société, sans y investir une fortune. Elles peuvent même créer leur SCI avec un montant symbolique de 1 euro.
Les conditions à remplir pour pouvoir créer une SCI
À l’instar de tout autre type de société, la création d’une SCI est possible sous certaines conditions. Toutefois, celles-ci sont plus abordables que celles imposées pour la plupart des entreprises dans l’hexagone. Dans un premier temps, il faut au moins deux associés pour créer une SCI, mais ceux-ci peuvent aussi bien être des personnes physiques que morales.
Ensuite, vous devez nécessairement avoir un objet social précis, qui doit être civil et immobilier. Cela signifie que la SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale, mais peut seulement gérer des biens immobiliers.
Il est par ailleurs impératif de rédiger les statuts de la SCI et ceux-ci doivent contenir des mentions obligatoires. Il s’agit entre autres de :
- la dénomination sociale,
- l’adresse du siège social,
- la répartition des parts entre les associés,
- les règles de fonctionnement de la société.
Pour finir, il n’y a pas de condition de nationalité pour être associé d’une SCI en France. Ainsi, aucun potentiel investisseur ne doit être rejeté à cause de ses origines.
Quelles démarches devrez-vous effectuer ?
Pour rendre la création de votre SCI effective, vous devez effectuer quelques démarches d’usage. Il s’agit de commencer par rédiger les statuts de la société et les faire signer par les différents associés. Pour cela, il est essentiel de se faire accompagner par un professionnel du droit tel qu’un notaire ou un avocat. Le but est de garantir la conformité juridique de ces statuts.
Faites ensuite publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL). C’est une obligation légale pour informer le public, ainsi que les différentes personnes impliquées de près ou de loin.
Vous devez également procéder à l’immatriculation de la SCI au Registre National des Entreprises (RNE) et au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette étape implique de fournir divers documents tels que les statuts de la SCI, ainsi qu’une attestation de parution dans un JAL. Votre dossier de demande doit aussi être constitué des pièces justificatives d’identité des associés.
Enfin, n’oubliez pas d’accomplir les formalités fiscales en déposant une déclaration de création auprès des services des impôts.