La SCI offrent de nombreux avantages, mais également quelques inconvénients qui doivent être pris en compte. Une SCI ou société civile immobilière est une société qui permet à plusieurs personnes de se regrouper pour partager un ou plusieurs actifs immobiliers. Les partenaires de SCI peuvent faire des dons en nature, c’est-à-dire qu’ils peuvent mettre en commun leurs biens meubles ou immeubles. Ces apports en capital (généralement en nature ou en numéraire) donnent droit à des actions SCI et les actions SCI correspondent aux parts du capital social. De cette façon, les partenaires partagent les profits et les pertes. La société civile immobilière peut être gérée par un ou plusieurs managers sélectionnés par le partenaire. Le gérant peut être une personne physique ou une personne morale, à l’instar d’une société. Envisagez-vous de créer une SCI pour des projets immobiliers ? Ou vous disposez déjà une SCI, mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Les réponses dans cet article !
Table des matières
Quels sont les avantages de SCI ?
Contourner la copropriété ou l’indivision
SCI permet de contourner l’indivision, ce qui oblige les copropriétaires à s’entendre sur toute décision de gestion de patrimoine immobilier. SCI ou la société civile immobilière a le même fondement que toute entreprise, il est donc nécessaire d’établir une charte d’entreprise et de désigner un représentant légal responsable des décisions de gestion quotidienne. Les statuts de la société définiront et limiteront l’étendue du pouvoir du gérant. Par rapport à la copropriété, SCI permet une gestion de patrimoine immobilier plus flexible. Vous pouvez décider que certaines décisions nécessitent l’accord unanime des partenaires.
SCI facilite la gestion et le transfert d’actifs
C’est le principal avantage de la SCI (sociétés civiles immobilières). Cette structure facilite la composition, la gestion et la transmission de patrimoine immobilier. Il existe de nombreuses dispositions juridiques et cela dépend de la façon dont les partenaires et/ou les gestionnaires se trouvent.
Tout d’abord, l’utilisation de la SCI ou société civile immobilière a grandement favorisé la création d’actifs immobiliers. En effet, les partenaires peuvent mutualiser leurs ressources financières et partager les couts du projet. L’association peut également faciliter l’accès au financement bancaire. En termes de communication, la société civile immobilière ou SCI présente de multiples avantages.
Premièrement, il permet des dons continus d’actions tous les 15 ans, en franchise d’impôt. Par conséquent, le successeur devient propriétaire du patrimoine immobilier après avoir fait un certain montant de dons. Si vous avez la propriété « directe » de l’immeuble (vous devez faire don de l’immeuble entier, ou ne rien donner), la stratégie ne sera pas mise en œuvre.
De manière générale, de nombreux outils juridiques permettent d’optimiser les paramètres et de répondre aux besoins des créateurs de société civile immobilière (notamment la protection des conjoints/partenaires) :
- annuler les droits de propriété attachés aux actions
- créer une holding pour détenir une partie du capital social de SCI…
La flexibilité dans le choix du système fiscal SCI
Le système fiscal SCI ou société civile immobilière paie l’impôt sur le revenu par défaut et il est dit « transparent ». Cela signifie qu’elle n’a aucun bénéfice déclarable ni aucun impôt à payer. Les partenaires prélèvent des impôts directement sur leurs bénéfices. Chaque partenaire déclare sa part de revenu à l’impôt de revenu. La société civile immobilière ou SCI peut déduire certaines dépenses, telles que les frais de gestion de patrimoine immobilier, les taxes foncières et les dépenses liées au travail. Un autre avantage majeur de la SCI est que le déficit réalisé peut être déduit du revenu total, jusqu’à un maximum de 10 700 euros.
En conséquence, la part excédant 10 700 euros sera déduite des revenus fonciers au cours des 10 prochaines années. Lorsque SCI vend un patrimoine immobilier, selon le régime fiscal des plus-values immobilières, les associés sont imposés sur la base des plus-values réalisées. Bien que la SCI (société civile immobilière) fasse en principe parti du régime fiscal des sociétés de personnes, les partenaires peuvent choisir de leur payer l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, il est appelé « opaque » à des fins fiscales.
SCI permet de distinguer l’immobilier des activités professionnelles
En termes de professionnalisme, la création de SCI ou société civile immobilière présente deux avantages principaux. Premièrement, il permet de protéger les actifs immobiliers ou les gérants contre les changements d’exploitation. En d’autres termes, les bâtiments utilisés par la société exploitante sont protégés par les créanciers de cette dernière. S’ils font faillite, ils ne pourront pas utiliser le patrimoine immobilier qui reste la propriété exclusive de SCI.
De plus, SCI aide à réaliser d’éventuelles ventes commerciales. La séparation de l’immobilier de l’exploitation n’inclura probablement pas l’immobilier (qui est généralement de grande valeur) dans les actifs du bilan de l’entreprise. Par conséquent, cela n’augmentera pas la valorisation de l’entreprise. Le cout pour l’acheteur est moindre et la distribution peut être simplifiée.
Quels sont les inconvénients de la SCI ?
La complexité du processus associé à la création de SCI
En plus de considérer la fiscalité de la SCI ou société civile immobilière, il est recommandé que la création de la société civile immobilière SCI soit réalisée de la même manière que la création d’une entreprise, car la création d’une entreprise nécessite au moins les procédures administratives et juridiques à accomplir avec un minimum danger dès le début de la rédaction des statuts.
Les collaborateurs étant libres de s’adapter à leurs objectifs, ils doivent rester vigilants. La rédaction de statuts est une tâche complexe et nécessite une réelle précision. Afin d’éviter les conflits, l’intervention d’experts est généralement requise. Les statuts de la société doivent être établis par écrit dans un contrat privé ou un contrat notarié. Veuillez noter qu’en raison d’une série de clauses d’approbation, les statuts peuvent restreindre la liberté des partenaires lorsqu’ils envisagent de vendre leurs actions.
SCI doit se conformer à de nombreuses obligations
La propriété d’un bien immobilier dans SCI ou société civile immobilière génère plus d’obligations de gestion, de comptabilité et d’impôts que la propriété propre (directement en tant qu’individu). En fait, SCI doit généralement tenir des comptes. Ceux qui doivent payer de l’impôt sur le revenu peuvent être satisfaits de la comptabilité de caisse. D’autres doivent conserver un compte professionnel complet qui est saisi à plusieurs reprises.
La déclaration de résultat (plus ou moins compliquée) qui dépend du régime fiscal (Impôt de revenu ou impôt sur les sociétés) doit être remplie et envoyée chaque année aux autorités fiscales. Enfin, le fonctionnement de la SCI produit un formalisme juridique assez lourd. Chaque année, les associés doivent être convoqués pour convoquer une assemblée générale des actionnaires et les laisser décider des comptes de l’année. L’assemblée produit un document écrit : le procès-verbal de l’assemblée générale.
Interdiction des activités commerciales
Comme son nom l’indique, SCI est une société civile alors il est interdit de mener des activités commerciales à travers cette société. Il est interdit de mener des activités commerciales au sein de la SCI familial. Par exemple, des comportements tels que la revente ou la location sont des actions courantes, mais ils ne sont pas possibles ici, car ce sont des actions commerciales.