Les baux commerciaux vous intéressent ? Vous voulez tout savoir de leurs destinations, leurs durées et les obligations qui incombent au bailleur et au preneur ? Vous êtes sur le bon article.
Par définition, le bail commercial est le contrat par lequel un propriétaire, appelé « bailleur », met son local commercial à la disposition d’un locataire, appelé « preneur », en contrepartie du paiement d’un loyer. Contrairement à une location d’immeuble à usage d’habitation, le bail commercial a une vocation purement commerciale. Autrement dit, l’immeuble mis en location doit être utilisé dans le but d’exploiter un fonds commercial ou artisanal.
D’une manière générale, le bail commercial est tout simplement le contrat qui lie un commerçant ou un artisan à un propriétaire d’immeuble. Quelles sont les conditions à respecter pour qu’un bail soit considéré comme « commercial » ? Quels sont juridiquement les éléments constitutifs du contrat de bail commercial ? Quels sont les droits et les obligations qui en découlent ? Comment mettre fin à un bail commercial ?
Table des matières
Les composantes principales du bail commercial
Les baux commerciaux sont régis par les articles L. 145-1 et suivant du Code de Commerce. Ce dernier prévoit entre autres le fonctionnement général du lien juridique qui s’est installé entre le bailleur et le preneur. Avec le concours de certaines dispositions du Code Civil, il fixe les conditions de validité du contrat de bail, les droits et les obligations de chaque partie et ses modalités de résiliation. En ce qui concerne les conditions de validité dudit contrat, elles concernent principalement la destination du bail commercial, la mention de la durée et du montant du loyer.
La destination du bail commercial
Selon les dispositions mentionnées à l’article L. 145-1-I, alinéa 1er, du Code de commerce, un bail ne peut être considéré comme « commercial » que lorsque 4 éléments sont réunis :
- un contrat de location : un propriétaire s’engage à louer son immeuble à un locataire en contrepartie d’un loyer ;
- un local commercial : l’immeuble doit être bâti avec des murs et un toit, le statut des baux commerciaux ne s’applique pas aux terrains nus, les constructions doivent avoir un usage commercial ;
- un fonds de commerce : ensemble des biens mobiliers corporels et incorporels affectés à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale ;
- l’immatriculation du preneur : le preneur doit être enregistré au RCS (Registre de Commerce et des Sociétés) ou au RM (Répertoire des Métiers).
Ainsi, un bail commercial doit concerner une activité commerciale, industrielle ou artisanale. L’étendue de cette activité doit être explicitement mentionnée dans le contrat afin d’éviter toute mauvaise interprétation.
Autrement dit, la destination du bail constitue une clause qui détermine les activités qui peuvent être réalisées dans le local commercial.
La durée du bail commercial
La durée du bail commercial peut être librement fixée par les parties au contrat. La seule condition est que celle-ci soit supérieure à 9 ans. Cette durée est renouvelable tous les trois ans, durant la révision triennale.
Toutefois, il est possible pour les parties de fixer une durée beaucoup plus courte, en faisant recours au bail commercial dérogatoire. Il s’agit d’un bail précaire qui permet au locataire de signer un contrat de bail d’une durée maximale de 3 ans. Le caractère dérogatoire de la location doit alors être expressément mentionné dans le contrat, à défaut d’être requalifié de bail commercial classique (durée de 9 ans).
Le loyer du bail commercial
Le montant initial du loyer peut être librement fixé par les parties au contrat de bail commercial. La loi n’a prévu aucun plafonnement minimal ni maximal. Toutefois, ce loyer peut également être révisé tous les trois ans. Dans ce cas, toute augmentation du loyer doit absolument suivre les conditions explicites de la révision triennale.
Les droits et les obligations résultant du bail commercial
Tout acte juridique fait naître à chacun de ces contractants, des droits et obligations. Pour le contrat de bail commercial, les droits et les obligations diffèrent selon qu’il s’agisse du bailleur ou du preneur.
Les obligations du bailleur et du preneur
Les obligations qui incombent au propriétaire sont :
- l’obligation de délivrance : mettre à la disposition du locataire le local commercial ;
- la garantie de jouissance paisible et de la sécurité des biens loués ;
- l’obligation d’informer le locataire sur les risques naturels et technologiques, les éventuels sinistres subis et les risques de pollution des sols (pour certaines activités) ;
Le locataire a, pour sa part, l’obligation de :
- payer le loyer dans les échéances et les modalités prévues dans le contrat, et ;
- utiliser raisonnablement les locaux commerciaux, conformément à la destination convenue ;
Les modalités d’exercice de toutes ses obligations doivent être expressément mentionnées dans le contrat, pour optimiser la protection des droits de chaque partie. Ainsi, le manquement à ces obligations peut être sévèrement puni par la loi, à condition que la demanderesse justifie auprès du juge sa bonne foi et la preuve de l’inexécution de l’obligation de l’autre partie.
Les droits du bailleur et du preneur
Pour protéger ses intérêts, le bailleur a le droit de demander un dépôt de garantie de la part du locataire. Il s’agit d’une somme d’argent qui sera automatiquement versée sur le compte du propriétaire, dans le cas où le locataire manque à l’une de ses obligations.
En cas de manquement à l’une des obligations du locataire, le bailleur a le droit de résilier par anticipation le contrat de bail.
Le locataire a, pour sa part, le droit de mettre les locaux loués en sous-location (seulement si le bailleur est d’accord). Il peut également demander la résiliation du bail commercial, en cas de l’inexécution des obligations du contrat.
Les conditions de résiliation et de renouvellement du bail commercial
Les baux commerciaux prennent automatiquement fin aux termes de la durée prévue dans le contrat. Toutefois, chacune des parties peut, à tout moment, demander la résiliation anticipée du contrat de bail en cas de commun accord, à l’issue de chaque période triennale, par application de la clause résolutoire ou par une décision juridictionnelle.
Le droit de résiliation et de renouvellement à chaque période triennale
Tous les 3 ans, le locataire et le bailleur peuvent décider de renouveler le contrat, comme ils ont le droit d’y mettre fin. Cependant, l’une ou l’autre partie a le droit de contester le renouvellement du bail ou la résiliation du bail. Dans ce cas, cette dernière a l’obligation de justifier les motifs légitimes expliquant de refus de renouvellement ou de résiliation.
La cession des baux commerciaux
La cession d’un bail commercial se fait, en quelque sorte, de la même manière que la cession d’un bail professionnel. Elle peut se présenter sous la forme de la cession du droit au bail uniquement, ou avec le fonds de commerce (bail inclus).
Le propriétaire peut se protéger des effets négatifs de cette cession, en incluant dans le contrat de bail, une clause de solidarité. Il s’agit d’une clause qui implique que le preneur reste responsable du paiement du loyer, même après la cession du droit au bail au repreneur.
Rupture unilatérale du contrat de bail : l’indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction est une somme d’argent payée par le propriétaire si celui-ci décide de résilier le contrat de bail avant la période triennale. Toutefois, il peut éviter de payer une telle indemnité s’il arrive à évoquer un motif « grave et légitime » incitant la résiliation du contrat.
Conclusion
Les parties au bail commercial ont le droit d’inclure toutes les clauses qu’elles veulent dans leur contrat, à condition de respecter les dispositions prévues par le Code de Commerce. Pour protéger les intérêts de chacun, il est important que ce contrat soit rédigé à l’écrit, bien que cela ne soit pas obligatoire, du point de vue de la loi. Si vous avez des questions à poser, n’hésitez pas à vous adresser à un avocat spécialisé en droit immobilier.
Location de local commercial : qu’est-ce que le bail commercial 3 6 9 ?
Vous avez un local commercial et vous désirez le louer pour générer des revenus réguliers ? L’établissement d’un bail commercial 3 6 9 relève d’une nécessité. Ce type de contrat protège vos intérêts ainsi que le maintien en excellent état de votre bien immobilier. Il permet également la jouissance paisible du bâtiment au preneur et lui donne la possibilité d’exercer ces activités commerciales en toute sérénité. Quelles sont les spécificités du bail 3 6 9 ?
Bail commercial 3 6 9 : de quoi s’agit-il ?
Le bail commercial 3 6 9 est un document juridique basé sur le Code de Commerce. Il définit la nature de la collaboration entre le bailleur ou propriétaire et le locataire qui loue le local commercial sur une certaine période. Cliquez sur ce lien pour tout savoir du cadre légal qui régit la mise en location d’un local à usage commercial à un locataire sérieux et solvable.
Le bail de location commerciale est valable et applicable pour un local dédié exclusivement et administrativement à une activité artisanale, commerciale ou industrielle. Le locataire éligible doit être enregistré au Répertoire des Métiers ou au Registre de Commerce et des Sociétés.
Pour valider le contrat de bail, le propriétaire doit effectuer certains diagnostics obligatoires. Cela porte sur le diagnostic performance énergétique ou DPE qui a une validité de 10 ans. Pour un local commercial de plus de 2 000 m2, le bailleur doit fournir une annexe environnementale.
Les autres diagnostics nécessaires à l’établissement d’un contrat de bail de location commerciale incluent le diagnostic amiante et le diagnostic de l’état de risques miniers, naturels et technologiques.
Les documents annexes au bail 3 6 9 incluent la liste des travaux effectués et ceux à faire, le plan de locaux et annexes loués, l’état des lieux contradictoire, le règlement de copropriété si le local est au sein d’un immeuble…
Quelles sont les informations contenues dans le bail 3 6 9 ?
Le bail commercial 3 6 9 décrit la location commerciale proposée à la location: superficie, emplacement, les pièces et les équipements… Le contrat doit également présenter le loyer et les modalité d’augmentation du loyer au fil du temps, la durée du bail, les modalités de résiliation du contrat, l’activité du locataire à exercer dans les locaux, les annexes obligatoires au contrat, les charges du bailleur et du propriétaire, les règles régissant le pas de porte…
Le bailleur peut demander le versement d’un dépôt de garantie mais ce n’est pas un critère obligatoire.
Le dépôt de garantie permet de parer à un éventuel problème de loyers impayés. Il peut également servir pour les réparations en cas de non-respect de certaines charges imposées au preneur.
Si le preneur accepte de verser cette garantie financière, le bailleur est tenu de lui rembourser cette somme en fin de contrat et s’il remplît dûment ses obligations contractuelles.
Le loyer fixé doit être en adéquation avec la valeur de l’immobilier à louer et aussi à l’attractivité de la zone de chalandise.
Par ailleurs, le contrat de location commerciale détaille les droits et les obligations du bailleur et du preneur. Chacun a ainsi des informations précises sur les charges mais aussi sur la manière dont le local commercial doit être utilisé pour les bénéfices de contractants.
Quelles sont les conditions de résiliation du contrat de location commerciale ?
Le bail 3 6 9 est conclu pour une durée de 9 ans au minimum. D’un commun accord, il est tout à fait possible de conclure un bail commercial de 3 ans. Le bail est automatiquement résilié à la fin de la durée mentionnée dans le contrat.
Le bail standard de 9 ans est automatiquement renouvelé tous les 3 ans conformément à la clause de révision triennale. Ce renouvellement se fait d’un commun accord entre le bailleur et le locataire.
Néanmoins, le contrat peut ne pas être renouvelé si l’une des parties refuse cette option. Dans ce cas précis, la partie réticente à la continuité du contrat doit fournir des motifs légitimes justifiant l’arrêt de la collaboration.
La résiliation du contrat de bail 3 6 9 peut se faire avant la date de la révision triennale. Cette résiliation se fait à l’amiable entre le propriétaire et le locataire et dans le respect de certaines conditions régissant le bail commercial 3 6 9.
Pour la résiliation du contrat, le preneur doit informer le bailleur de son désir de quitter les lieux au moins 6 mois avant la date de la révision triennale. Cela doit se faire par lettre recommandé avec avis de réception.
Si le propriétaire souhaite arrêter le contrat avant la révision triennale ou avant la durée indiquée dans le contrat, il doit payer une indemnité d’éviction au locataire.