L’investissement immobilier intéresse de plus en plus de Français. Un placement dans la pierre est nettement plus sûr qu’un investissement en bourse et permet de se constituer un patrimoine. Toutefois, il est essentiel d’analyser la rentabilité d’un projet de location afin de faire le choix le moins risqué et le plus rentable. Nous vous dévoilons comment procéder à l’évaluation de la rentabilité d’un investissement locatif.
Table des matières
Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif ?
Contrairement à ce que l’on pense, il est simple de calculer la rentabilité locative. Cette dernière est un indicateur permettant de se faire une idée de la rentabilité d’un investissement immobilier locatif.
Pour connaitre la rentabilité d’un investissement immobilier locatif, il faut additionner les revenus générés par votre bien, puis rapporter cette somme au prix d’acquisition. En ce qui concerne le taux de rendement brut locatif, la formule est la suivante : ((loyer mensuel x 12) / prix d’achat du bien) x 100.
Avec ce calcul, vous obtiendrez la rentabilité brute de votre investissement immobilier locatif. Cependant, il est incomplet puisque ce calcul ne prend pas encore en compte l’ensemble des charges que vous devez supporter lorsque vous devenez propriétaire d’un bien immobilier locatif.
Comment calculer la rentabilité nette d’un investissement immobilier locatif ?
La rentabilité locative nette est obtenue après avoir déduit les différentes charges liées à votre investissement de la rentabilité d’un bien locatif. Ainsi, pour connaitre sa valeur, vous devez soustraire des loyers les charges suivantes :
- Les frais de gestion qui correspondent aux frais de gestion locative, à l’assurance loyers, à l’assurance propriétaire non occupants, etc.
- La taxe foncière sur les propriétés bâties.
- Les charges liées aux gros travaux tels que le changement de chaudière ou le ravalement de façade. Quant aux entretiens courants, il est à la charge de l’occupant du logement.
- Les charges locatives non récupérables font également partie des responsabilitsé du propriétaire. Cela correspond aux dépenses liées à l’amélioration de l’immeuble contribuant à l’augmentation de la valeur de votre bien locatif.
- Les intérêts des emprunts, si vous avez acquis l’immeuble à crédit.
Également appelée rentabilité nette de charges, la rentabilité locative nette correspond au taux de rendement déduit des différentes charges (honoraires de gestion, fiscalité, intérêt d’emprunt, charges locatives non récupérables, etc.) auxquelles vous devez faire face en tant que propriétaire.
Ainsi, il suffit de déduire de la somme de votre loyer annuel le montant des différentes charges pour obtenir la rentabilité nette de votre investissement immobilier locatif. Attention, il faut également soustraire la fiscalité locale, notamment la taxe foncière.
Rentabilité nette-nette d’un investissement immobilier locatif : Qu’est-ce que c’est ?
On parle de rentabilité nette-nette lorsque l’on ajoute à la rentabilité nette les éventuels avantages fiscaux (Cenci-Bouvard, Pinel, déficit foncier, Malraux, etc.). Pour connaitre le montant que vous pourrez économiser sur les impôts, vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne.
Rentabilité d’un investissement immobilier locatif : Sur quelle durée se calcule-t-elle ?
Les encaissements et les charges ne sont pas les mêmes chaque année. La rentabilité locative de l’année donnée ne sera donc pas la même que l’année suivante et ne reflète que de manière imparfaite le gain généré par votre investissement. C’est pourquoi la rentabilité locative doit être calculée pour chacune des années que dure votre investissement immobilier.
Quel est le bon rendement locatif ou taux de rentabilité locative ?
Il n’y a pas de réponse univoque à cette question. En effet, la rentabilité d’un investissement immobilier locatif peut être plus ou moins élevé selon le prix d’achat de l’immeuble, sa situation, le niveau de charges, les travaux effectués, les loyers pratiqués, etc.
À titre d’exemple, dans les grandes agglomérations où les prix immobiliers sont souvent élevés et où le marché immobilier est tendu, la rentabilité locative peut se révéler moins élevée. Toutefois, vous serez récompensé par la certitude de pouvoir louer votre bien à n’importe quel moment, car la demande locative y est très forte. Pour information, la vacance locative peut affecter la rentabilité locative annuelle de votre investissement locatif parce que vous n’encaissez que les loyers durant les mois auxquels votre bien a été occupé.
Néanmoins, vous pouvez vous appuyer sur des moyennes pour estimer un bon taux de rentabilité locative. Une étude a été menée en 2020 afin de déterminer les communes françaises de plus de 100 000 habitants les plus rentables sur le plan de l’investissement immobilier. Avec 5,10 % de rendement moyen, les villes de Perpignan et Limoges arrivent en tête. Elles sont suivies de près par la ville de Saint-Étienne avec un rendement moyen de 4,90 %. Il est à noter que la rentabilité nette est l’indicateur retenu pour cette étude.
Quel est l’investissement locatif qui offre la meilleure rentabilité ?
Les caractéristiques diffèrent en fonction du bien, ce qui impacte la rentabilité locative.
Si vous investissez dans un bien neuf, il vous coûtera un peu plus cher à l’achat, mais nécessite moins de travaux à l’entrée dans les lieux et les années suivantes. C’est à la fois une source de revenus à long terme et une garantie de confort de vie pour votre locataire dès le départ.
Il convient également de prendre en compte la surface du logement. Une grande surface se loue moins cher qu’une petite surface au mètre carré, mais présente un turn-over des locataires plus faible.
Les T1 et les studios
Les T1 et les studios changent souvent de locataires, mais ils rapportent davantage que les grandes au mètre carré. Ce type de logement nécessite également des remises en état plus fréquentes, ce qui influence forcément la rentabilité locative.
Les maisons et les grands appartements
Ces logements sont moins rentables au mètre carré qu’un T1 ou un studio, mais leurs locataires sont plus stables. De plus, elles ont tendance à s’approprier davantage l’appartement ou la maison et l’entretiennent mieux. Cela réduira vos frais d’entretien, ce qui impacte le rendement locatif. Vous avez donc un taux de rentabilité moins important, mais qui est compensé par la sécurité.
Les deux et trois pièces
Un bon compromis, les deux et trois pièces marient les qualités des petites et des grandes surfaces, notamment une stabilité correcte des locataires, un turn-over raisonnable, de moindres frais de remise en état, et une vacance locative limitée.
Tout comme leur rendement, le risque reste correct. Enfin, si vous investissez dans le neuf, ces logements sont adaptés aux investissements sous défiscalisation Pinel.
Quel est le taux de rentabilité locative minimum ?
À titre indicatif, le rendement locatif d’un bien peut varier de 2 à 7 %. Ces chiffres ne sont toutefois pas garantis et peuvent varier selon de nombreux critères : le type du bien, ses caractéristiques, sa surface, son emplacement, etc.