Tous les revenus générés par la location d’un bien immobilier sont considérés comme des revenus fonciers et sont imposables. Lors de la déclaration des loyers, le propriétaire a le choix entre le régime du réel et le régime micro-foncier. Cette dernière option est la plus simplifiée et permet d’obtenir un abattement forfaitaire sur le montant des revenus encaissés. Mais avant d’opter pour ce régime d’imposition, il est nécessaire de bien savoir ses conditions d’éligibilité et ses principes.
Le régime micro-foncier : de quoi s’agit-il ?
C’est un régime d’imposition simplifié. Il est destiné aux propriétaires dont le revenu brut foncier annuel est inférieur à 15 000 euros. Le choix de ce régime se fait lors de la déclaration des revenus à l’administration fiscale. En général, le régime micro-foncier s’applique automatiquement à l’assujetti lorsque son revenu annuel ne dépasse pas le plafond de revenu. Le même cas s’applique à ceux qui ne mettent pas en location un bien immobilier qui fera l’objet d’un régime d’imposition particulier.
Si le revenu brut foncier annuel d’un locateur est supérieur à 15 000 euros, il sera obligatoirement imposé à un autre régime, notamment le régime du réel. Notez que le locateur peut toutefois opter pour le régime du réel même si son revenu annuel est inférieur à 15 000 euros.
C’est dans le calcul du revenu foncier imposable que ce régime se montre avantageux. En effet, le revenu foncier imposable est déterminé grâce à l’application d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des gains bruts fonciers de l’année. Donc, le propriétaire ne sera imposé que sur 70 % du montant encaissé.
Rappelons que le seuil annuel de 15 000 euros concerne l’ensemble du foyer fiscal. Il est donc nécessaire de prendre en considération tous les loyers encaissés par le propriétaire. Sans oublier les loyers perçus par son conjoint et les personnes à sa charge (membre de sa famille, amis, etc.). Malgré tout, le régime fiscal micro-foncier ne peut pas intervenir dans certaines situations.
Qui sont les plus concernés par le régime micro-foncier ?
Vus de manière générale, les bénéficiaires de ce régime micro-foncier sont les propriétaires d’immeuble avec un revenu foncier inférieur ou égal à 15 000 euros. Ce sont les locateurs qui n’ont pas accès au régime réel d’imposition. Ce régime concerne également les propriétaires qui ne font pas l’objet d’une exclusion du champ d’application du régime.
Bien évidemment, il existe des cas qui sont exclus de la liste des bénéficiaires de ce régime. Il s’agit d’un propriétaire qui appartient aux catégories :
- Des monuments historiques.
- Des immeubles qui se trouvent dans des secteurs sauvegardés ou dans un site patrimonial. Ces biens immobiliers sont sous le régime de l’imputation des déficits de la « loi Malraux ».
- Des logements neufs qui bénéficient des amortissements « Robien », « Besson » ou « Périssol ».
- Des logements soumis à d’autres régimes fiscaux spécifiques tels que la loi « Sellier », et la loi « Pinel ».
- Des immeubles dans le secteur touristique. Ces biens fonciers font l’objet d’une réduction d’impôt prévue dans l’intérêt des investissements immobiliers locatifs.
- « nue-propriété », des parts de sociétés de personnes non transparentes, de FPI, et de SCPI. Il s’agit des propriétaires qui donnent ses immeubles en location nue.
Comment fonctionne le régime micro-foncier ?
Dans un premier lieu, le contribuable doit déclarer le montant brut de ses revenus fonciers auprès de l’administration fiscale. Soulignons que ces revenus comprennent toutes ses recettes pendant un an. Pour ce faire, il doit se munir d’une déclaration d’impôt n° 2042 dans la case 4BE. Après cette étape, il devra choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier. À noter : une fois que le choix du régime est fait, celui-ci n’est irrévocable qu’après 3 ans.
Pour être éligible au régime micro-foncier, le locateur est dans l’obligation de respecter une condition. Celle-ci exige que l’ensemble des montants reçus sous forme de loyers ne doive pas excéder les 15 000 euros. Précisons que ce seuil inclut les dépenses du locateur pour l’entretien des locaux d’habitation non meublés. Le régime micro-foncier est dépourvu de « division proportionnelle ». Donc, même si le locateur n’a touché que certains loyers durant quelques mois au cours de l’année, ces loyers entrent dans le calcul du seuil (15 000 euros).
Le régime micro-foncier s’applique aux revenus tirés d’immeubles ou de parties d’immeubles réservés à la jouissance du propriétaire. En réalité, le résultat du cadre du régime micro-foncier est toujours bénéficiaire par rapport au régime du réel.
Le calcul du revenu imposable
Le calcul du revenu imposable est simple. Pratiquement, c’est l’administration fiscale qui détermine le revenu net imposable. Pour ce faire, elle applique un abattement forfaitaire de 30 % sur le revenu brut foncier. Toutefois, le locateur peut effectuer ce calcul chez lui pour estimer ce montant en avance. Par définition, le calcul du revenu net imposable se fait en déduisant l’abattement forfaitaire de 30 % du revenu brut foncier.
« Revenu Net Foncier = Revenu Brut Foncier – Abattement Forfaitaire (ou revenu brut foncier x 30 %) »
Voici un exemple de calcul d’un revenu imposable :
Un locateur met son bien immobilier en location. Durant une année, celui-ci lui rapporte un revenu brut foncier de 13 500 euros. Notez que ce locateur n’est pas imposé au régime réel d’imposition. En suivant cette formule, le revenu imposable du locateur est égal à 9 450 euros (13 500 € – [13 500 € x 30 %]).